二手房贷款

　　二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

　　贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现 、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。

　　范围

　　它是指中国各家银行向个人用于购置二手住房的贷款。

　　适用对象

　　18-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人；

　　具有稳定的职业与收入，具备还款能力，信用记录良好；

　　自筹购房款（首付款）不低于房屋购买价格的20%。

　　贷款额度

　　贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例。具体比例由当地银行分支机构

　　根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。

　　贷款期限

　　贷款期限不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年。

　　贷款利率

　　贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上，按比例进行浮动。具体浮动比例由当地

　　银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。

　　中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。

　　还款方式

　　⑴等额本息： 贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息。

　　⑵等额本金： 贷款期限内每月还款的本金保持不变，利息按上个月剩余本金计算。

　　⑶阶段性等额本息： 贷款宽限期（最长为3年）内按月偿还贷款利息，超过宽限期后按等额本息还款法偿

　　还贷款本息。

　　⑷阶段性等额本金： 贷款宽限期（最长为3年）内按月偿还贷款利息，超过宽限期后按等额本金还款法偿还贷款本息。

　　⑸一次性还本付息： 到期一次性偿还贷款本息（仅限于一年期及一年期以内的贷款）。

　　利息计算

　　基本常识

　　（一）人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：

　　1.日利率（0/000）=年利率（%）÷360=月利率（‰）÷30

　　2.月利率（‰）=年利率（%）÷12

　　（二）银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。

　　1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：

　　利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。

　　2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：

　　计息期为整年（月）的，计息公式为：

　　①利息=本金×年（月）数×年（月）利率

　　计息期有整年（月）又有零头天数的，计息公式为：

　　②利息=本金×年（月）数×年（月）利率+本金×零头天数×日利率

　　同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天（闰年366天），每月为当月公历实际天数，计息公式为：

　　③利息=本金×实际天数×日利率

　　这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。

　　（三）复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。

　　（四）罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款，银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。

　　（五）贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。

　　（六）计息方法的制定与备案

　　全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会（首府）城市中心支行备案并告知客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会（首府）城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。

　　（七）参考依据：

　　1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号。

　　2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发【2003】251号。

　　3.《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》银发【2005】129号。

　　贷款担保

　　以借款申请人购买的、房龄不超过当地邮储银行规定年限、且能够在当地房管部门办理抵押登记的住房作为主要担保；借款申请人要求在抵押登记之前提前发放贷款的，应由邮储银行认可的自然人或法人提供保证担保。

　　⑴办理渠道：申请人本人向当地开办个人二手房贷款业务的银行分支机构提交申请。

　　⑵办理时限：最快2个工作日出具审批意见，贷款发放时限由当地二手住房过户、抵押登记的时间长短决定。

　　⑶办理流程：签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查审批→签订贷款合同→办理房产过户→落实贷款担保→银行发放贷款→借款申请人按月还款

　　⑷申请资料：

　　◆购房人提供：身份证、婚姻状况证明、户口本、职业与收入证明、房屋买卖合同、首付款证明、邮储个人

　　结算账户（存折）；

　　◆售房人提供：身份证、婚姻状况证明、户口本、房屋产权证书、配偶及其他共有人同意出售的声明、邮储

　　个人结算账户（存折）；

　　◆由其他自然人（或法人）为购房人提供保证担保的，担保人应经过银行审核（或准入），并根据银行要求

　　提供相关证明资料；

　　◆银行经审核，要求借款申请人补充的其他资料。

　　还款技巧

　　气球贷；为提前还贷做准备，减少利息的支持

　　存抵贷；将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，就可达到少交贷款利息的目的3. 双周供；每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半，节省利息。

　　等额本息；每月还款数额相同，还款压力平均，利息较高。

　　等额本金；每月还款数额递减，前期还款压力大，利息较低。

　　接力贷；以子女作为所购房屋的所有权人，父母和子女共同还贷，延长年限，降低月供。

　　普通固定利率；贷款利率不变，防止利率上升造成利息增加。

　　结构性固定利率；固定年限的利率不变，有调整的余地。

　　循环贷；将房产作为抵押，灵活设定还款期限和贷款金额。

　　“宽期限”房贷；指在合同约定的时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。

　　轻松安居贷；指在合同约定的2个阶段内，借款人在第1个阶段内只需每月最低支付100。

　　“按揭开放账户”房贷；将贷款账户与存款账户关联，随时偿还部分贷款，随时提取偿还部分。

　　“随借随还”房贷；将贷款账户与存款账户关联，剩余现金随时偿还贷款，随时借取现金

　　申请条件

　　1、具有常住户口或有效居留身份；

　　2、稳定的职业和收入；

　　3、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。

　　规定

　　借款人要求

　　二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房（包括抵押住房）变现能力等情况确定。具体有一下几点：

　　（1）男性的实际年龄加贷款年限小于65岁，女性实际年龄加贷款年限小于60岁，具有中国国籍，户口不限，且无犯罪或不良贷款记录，有稳定收入；

　　（2）年满18周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的身份证明；

　　（3）有二手房屋买卖合同，交齐首期购房款；　（4）有稳定的职业与合法收入，信用良好，有按期还款付息能力；

　　（5）提出贷款申请时，购房者有不低于购房价款20%的自有资金；

　　（6）借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物，或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

　　（7）所购二手房的产权明晰，符合上海市支付规定的可进入房地产市场流通的条件；

　　（8）所购房屋不在拆迁公告范围内；

　　（9）所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价格；

　　（10）贷款银行要求的其他条件；

　　贷款期限

　　一般在二十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

　　二手房要求

　　（1）下列房屋类型可办理二手房贷款：商品房、经济适用房、成本价房改房、可以上市的央产房、写字楼、商铺、公寓。

　　（2）对房屋竣工时间的要求：1993年以后竣工的房产，该房产没有列入拆迁范围，也无拆迁迹象和债权债务纠纷。

　　（3）房屋竣工时间与贷款额度：竣工时间在五年以内的商品房最高的可贷评估价的80%；2000年至2003年的商品房最高可贷评估价的70%；1993年至1999年的商品房最高可贷评估价的60%；成本购置价出售住宅在此基础上各降10%；写字楼、商铺和公寓最高可贷评估价的50%。（具体可贷数额各银行不同）

　　（4）购买二手房的借款申请人发放的购房贷款，借款人必须以所购的二手房作抵押，否则不予放贷。

　　流程

　　实地看房

　　信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点：申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察：所售房屋产权是否明晰；是否设定其他抵押权利；是否对外出租；如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件；是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围；申请的贷款成数和期限是否符合规定；卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效；记录客户的联系电话；收取房产证复印件。工行规定：93年以后建成的房地产允许申请二手房按揭；所购房屋的房龄一般不超过15年，其中10年至15年的，贷款成数必须相应降低，抵押率最高为七成；最长期限为30年；住房类为房龄与贷款期限之和最长不超过30年，商用房类贷款期限最长不超过10年；建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。对买方的还款能力进行综合评价，告知客户需要准备的资料（买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。）将两张空白收入证明交客户盖章，签订“房产交易确认书”

　　产权验证

　　产权人及共有权人（卖方）、居间机构。地点：房管局。产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票；再出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果；领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。

　　签署合同

　　信贷员、居间机构、买卖双方。地点：贷款银行。认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金（具体数额由买卖双方确定），复印资料，提醒双方在该行办理帐户。

　　填写合同

　　整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。

　　借款人的收入证明不足够时，需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址；如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值（即贷款额）÷原值或评估值（取低值）。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款：如果借款人提供的有关声明和资料虚假，则视作违约行为，贷款人有权采取宣布合同提前到期，收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整，逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章：在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章；个人二手房贷款首付证明；需盖公司章及见证人签字。放款后需在«；二手房按揭转款确认书；盖公章。资料填完送预审。

　　缴费义务

　　收取费用预审通过后，通知客户交费。

　　产权过户

　　居间机构、买卖双方。地点：房管局。提供资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。①、领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章（或签名）。②、领取申报表填写出一个市场成交价（交房产证原件及身份原件）。③、交印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据交费，递回单（印花税按成价1‰交）。④、办理：买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回。⑤、凭证，领契费、交易费、登证费收据，去交费。⑥、5个工作日后，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。

　　收费盖章

　　①、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。②、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同（填好）送银行盖章。

　　资料归档

　　资料归档原则上是：在房管局过户的，7天左右可以归档，都没有确切的时间；归档时需产权人带着原件身份证在房管局1楼13号窗口归档；归档后，方可办理抵押。

　　抵押手续

　　办理抵押①、抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于…（具体位置）。②、借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买…（具体位置）的房产。③、房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押。④、抵押7天后领他项权证。

　　银行放款

　　银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在«二手房按揭转款确认书»盖公章。

　　收费

　　☆ 保险费：【评估值×贷款年限×55‰】说明：根据需要，可以取消；

　　☆ 公证费：【贷款金额×2‰】说明：根据需要，可以取消；

　　☆ 抵押费：【贷款金额×1‰】☆ 抵押印花税：【贷款金额×0.1‰】

　　★ 权证资料费：【150元/宗】注：面积超过150平方米的或有地下室的权证资料费220元/宗。★ 抵押评估费：【评估值×2.5‰】

　　★ 贷款服务费：【评估值×0.5%+500元/宗】说明：最低800+500元/宗。房产局相关收费清单（参考）☆ 验证费： 【50元/宗】

　　☆ 登记费： 【80元/宗】☆ 配图费： 【20元/宗】

　　☆ 交易评估费：【评估值×5‰】说明：别墅类、面积200 m2以上的住宅需要缴纳；

　　☆ 交易手续费：【面积×6元/m2】说明：二手房交易；房改房费用减半；【市场指导价×1%】说明：非住宅；

　　☆ 交易印花税：【双方成交价×1‰】说明：按照契约价格，买卖双方各缴纳50%；

　　☆ 契税：【市场指导价×2%】说明：住宅类；【市场指导价×4%】说明：住宅类房本时间不足5年、大于144 m2、单位售给单位者的；【交易评估价×4%】说明：非住宅类、住宅类但面积在200 m2以上的；

　　☆营业税：【市场指导价×5.5%】说明：房本时间不足5年的；【（市场指导价－原来购买价）×5.5%】说明：房本时间超（含）5年但大于144的m2。

　　资料

　　二手房贷所需条件及资料

　　借款人所需条件

　　年龄在18-60岁的自然人（港澳台及外籍亦可）

　　具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力

　　借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁

　　借款人应提供的材料

　　夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本

　　结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份

　　收入证明（银行指定格式）

　　所在单位的营业执照副本复印件（加盖公章）

　　资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等

　　如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。

　　注：从2010年5月10日左右开始外地户口在京购房贷款还必须提供近一年的缴税证明或者一年的社保单等能证明在京工作满一年的材料。

　　房屋卖主应提供材料

　　夫妻双方身份证、户口本、结婚证

　　房产证

　　特殊情况

　　外籍人士购房所需资料：

　　台湾人-------大陆往来通行证（台胞证）、户籍藤本（可证明婚姻状况）、在京购房审批表、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）

　　香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）

　　韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证（可证明婚姻状况）、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）

　　其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）

　　卖方为企业需提供资料：

　　法人身份证、 营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户证明（以上资料都需要加盖公章）、房产证

　　公积金

　　申请条件

　　借款申请人须建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态。

　　对于经中心审批同意，处于缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户12个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上的条件下，可以申请贷款。

　　借款申请人可为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。

　　借款申请人夫妻双方不得有尚未还清的公积金贷款记录或是政策性贴息业务记录。

　　贷款流程

　　提供买卖双方资料，填写管理中心制式申请表，报评估，交纳评估费

　　资料提交管理中心审批，进行初审

　　初审通过后通知客户到管理进行中心面签，管理中心进行复审

　　审批通过后到公积基金管理中心签担保合同，交纳担保费

　　贷款批贷后，通知买卖双方过户

　　拿到新房本后办理抵押登记，见抵押登记受理单管理中心放款

　　所需资料

　　买方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、学历证明、职称证明、公积金对账单、如外地户口需提供暂住证

　　卖方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房本

　　所需费用：评估费、担保费、贷款服务费

　　贷款流程

　　⑴ 购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同；

　　⑵ 符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料；

　　⑶ 买卖双方到贷款银行指定（认可）的评估机构进行房屋评估；

　　⑷ 律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》；

　　⑸ 贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款；

　　⑹ 买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续；

　　⑺ 购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同；

　　⑻ 买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续；

　　⑼ 借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金；

　　⑽ 借款人按月还款；

　　⑾ 借款人还清贷款本息，解除抵押担保。

　　注意

　　挑选房屋

　　1、去平台指定地点，向房屋查询员索取查询申请表格。

　　2、按照查询表格要求填写查询内容并交给房屋信息查询员。3、从查询员处取得相应房屋信息

　　3、通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司进行价值评估；银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

　　实地考察

　　1、从房屋信息中选择中意房源，并和房屋产权人联系实地考察房屋情况。

　　2、注意核对房屋产权证，产权人的身份证，房屋的具体门牌与产权证上记载的门牌是否一致。

　　3、注意核对房屋信息和实际房屋状况是否吻合。（平台因房源信息量过大无法逐套核实房屋内部情况，房屋内部情况以实地情况为准。）

　　4、确定房屋产权人夫妻双方是否对出售此房及对价格是否有疑异！

　　5、邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况；与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况。

　　签订合同

　　1、签订房管局的二手房交易合同。合同样本如下

　　2、签订合同时要仔细阅读合同条款，注意将双方的其他约定填入合同中的附加条款中。

　　3、合同是一种诺成性法律文书，在签订之日起合同生效。合同双方应严格执行合同内容。在自主交易时应反复斟酌，慎重签订二手房交易合同。

　　付款方式

　　1、在付款上买卖双方都有一定风险，因房管局交易过户时间较长。若交易过户完成前买方向卖方支付房款，若交易过户不成则有可能引起经济纠纷，若交易过户后买方再支付房款又可能使卖方无法接受。则建议双方在银行办理资金托管以防止经济纠纷的发生。2、办理二手房按揭的则本身含有资金托管服务。

　　保险公证

　　1、办理二手房按揭的客户应去贷款行指定的保险公司办理保险。

　　2 、办理二手房按揭的客户应去贷款行指定的公证处办理公证

　　验收房屋

　　1、在买方接收所买房屋时应对房屋的内部设施、水、电、燃气、电话费等进行核对验收，以防止给日后带来生活不便和经济纠纷

　　物业过户

　　1、买方在验收房屋后应及时和卖方去物业公司办理物业过户，以防止日后诸多不便。

　　产权过户

　　买卖双方应去房屋管理局办理产权过户手续，根据中国民法通则规定在中国境内不动产的物权转换需经主管机关登记方才生效。

　　办理产权过户步骤如下：

　　第一步：卖方夫妻双方和买方去市房管局（地址）收件窗口交纳相关资料（下有具体说明），并填写房屋产权过户登记表及房屋产权登记表，并取得收件单。

　　第二步：买卖双方按收件单上的取件日期去房管局取件窗口交纳相关费用（下有具体说明），买方领取房屋产权证。

　　第四步：买方持新办的产权证及卖方土地证去国土局（地址）办理新土地证。产权过户完毕。

　　1、交房管局过户收件资料：卖方：夫妻双方身份证，结婚证，户口本，房屋产权证，土地证，有共有人的提供共有人夫妻双方的身份证，户口本，结婚证，共有权证。买方：买方身份证，户口本，已签好的二手房交易合同。

　　2、相关费用：卖方：交易手续费（房屋产权面积*3元/平方米，转让房屋房屋产权证时间不足两年的交纳房屋市场指导价百分之五点五的交易税，房屋产权证超过两年的但交易房屋面积大于144平方的交纳（市场指导价---原来购买价）的百分之五点五的营业税）买方：契税：（144平方以下住宅交纳房屋市场指导价百分之二的契税，住宅类房本时间不足两年，面积大于144平方米，非自然人之间的交易交纳房屋市场指导价百分之四的契税，200平方米以上住宅，非住宅，交易的交纳交易评估价的百分之四的契税。）交易手续费（房屋产权面积*3元/平方）。验证费：50元/笔登记费：80元/笔配图费：20元/笔。。

　　交易税费

　　1.营业税：（税率5.65% 卖方缴纳）根据2011年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

　　2. 个人所得税：（税率交易总额1%和2%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

　　3. 印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

　　4. 契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

　　5.测绘费：1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

　　6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米

　　7.登记费：（工本费）80元 共有权证：20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份） ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。

　　本息

　　贷款利率按人民银行规定的个人住房抵押贷款利率执行。当国家利率调整时，其贷款利率标准随之调整，实行一年一定（ 据人民银行现行规定的个人住房抵押贷款利率标准，按等额法计 算确定的每万元贷款月供额）。

　　购房抵押贷款采取按月分期归还法，借款人必须在缴款专用账户内保持一定的余额，银行每月在合同约定还款日从该账户上扣划贷款本息。

　　借款人可以采用等额法或递减法每月偿还贷款本息

　　等额法的计算公式：每月还款金额=（月利率×（1+月利率）供款总期数/（1+月利率）供款总期数-1）×贷款本金

　　递减法的计算公式：每月还款金额=贷款本金/供款总期数+（本金-累计已偿还本金）×月利率

　　中介

　　二手房中介是通过房东挂牌信息与上门买家进行配对并完成过户手续而进行一系列服务的单位。

　　房产差价

　　有部分房产中介在房东报低价的基础上增高房价以达到市场房价，这部分即为中介赚取的差价。

　　赚差价

　　中介除了他们该收的佣金——买家卖家各收1%外，还另收他钱的，则视为收取差价。如，中介事先与房东约好多报价格，以此成交的价格减去房东实际价格，中介与房东平分，那这部分即为差价。

　　发展史

　　有二手房交易，就有二手房中介，买家卖家交易一旦离开了二手房中介，经常存在很多纠纷，这样的市场行情下孕育了二手房中介的生存。

　　在很久以前，义乌市场出现了很多小门店式的房产中介所，特别在义乌房地产交易大楼对面，形成了房产中介一条街！

　　特别不难发现，一家中介培养出来的员工出来也开中介，因此义乌房产中介非常本土化。当然也有少数中介创办人有来自大城市规模房产经纪公司出来的，比如有中原地产出来的，有21世纪不动产过来的，邀巴巴房产创办人是2004年在杭州裕兴不动产从事房产交易！

　　不论黑猫白猫，能抓老鼠就是好猫。不论中介规模大小，只要能为买家卖家提供高效率、高安全的经纪服务的房产中介，就能很好生存下去！

　　条件

　　售房人对交易房屋依法具有完全处置的权利，交易房屋具有房屋所有权证；

　　所购住房的房龄不能超过29年；售房人交易房屋的产权共有人或其他产权所有权人和共有人，同意其转让；

　　售房人、借款人须签订统一的房地产转让合同；

　　借款人须是从其所在单位为其建立住房公积金账户缴存到申请借款之日，已连续12个月按规定及时、足额缴存住房公积金；

　　借款人须具有完全民事行为能力，有偿还贷款本息的能力；

　　具有符合中心要求的贷款担保 阶段性保证加抵押、抵押；贷款金额、期限符合中心规定。

　　准备申请二手房贷款的职工应提交借款人配偶工资收入及住房公积金缴存证明一式三份和交易前的房屋所有权证的原件及复印件，由业务人员审核确认该职工住房公积金缴存情况是否正常、该职工配偶工资收入证明是否真实、规范。

　　因素

　　评估价与最高贷款额

　　二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

　　竣工年代与贷款年限

　　银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。

　　贷款银行的选择

　　各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

　　还款方式的选择

　　银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

　　收入证明与还款能力

　　收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

　　贷款的成数和利率

　　各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。

　　借款人自身相关情况

　　个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

　　还款

　　选一个适合自己的还款方式是帮助减轻二手房买卖负担的重要前提。

　　9月底，上海的房贷市场似乎一夜之间丰富多彩起来。中国建设银行和中国交通银行推广“等额递增”和“等额递减”两种新还贷方式；浦东发展银行宣传“季度还”房贷还款方式；招商银行更是打出提供至少7种房贷还款方式的大旗。

　　等额本息

　　这是最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

　　举例来说，假设需要向银行贷款20万元，还款年限为15年，按照大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还1707元。初始的两三年，1707元中大约80%以上是归还银行的利息部分。

　　采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济 条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。

　　但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。

　　等额本金

　　所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

　　举例来说，同样是从银行贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。

　　使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收 入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。

　　一次还本

　　此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年（含一年）以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。

　　这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人群面比较窄，必须注意的是，此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。采用这种贷款，贷款人最好有较好的自我安排能力。

　　按期付息

　　贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是贷款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的“季度还”业务就属于这个范围。

　　从某种程度来说，它是等额本息还款的变体。例如，15年期，20万元贷款，采用等额本息还款，每月还款额为1707元。如果贷款人选择比较灵活的方式，就可以选择每两个月还3414元。

　　这个方式适用于收入不稳定人群，很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。

　　本金归还

　　贷款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。

　　这是等额本金还款的变体。举例来说，20万元贷款，15年期，采用等额本金还款，首个月本金为1111元左右，利息为918元。贷款人可以把利息和本 金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，贷款人最少一次要还10个月的本金，为11110元，超过1万元的限制。下一次还本金不能超过一 年时限。

　　此种还款方式银行专为非月收入人群制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人群。在家办公一族中，很多没有每月固定收入，但是，每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如，网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。

　　等额递增

　　这两种还款方式，没有本质上的差异。作为几大银行的主推方式，它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

　　以贷款10万，期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，贷款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是1085.76元。如 果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个 两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年需要还1300多元每月，随后，每两年递减200元，直到最后一个两年减至每 个月700多元。

　　等额递增方式适合还款能力较弱，但是，已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者经济很宽裕，可以选择等额递减。

　　提前还贷

　　因为需求提早还贷的房贷者，更要细心核查提早还贷请求后要审计，申批也需求定然的光阴。贷款人假如要提早还贷的话，正常要正在电话或者书面请求后，照顾本人的身份证、贷款合约到银号操持款人作为受托人要照顾房产证，结清证实和质押正在银号的他项义务证去各区建委自行办了解质押。没有过需求留意的是，假如就餐者没有一次性结。保单的正正本和发单，挂电话给有关安全企业，预定退保即可。假如是转按揭业务的存户和业主，最好还要找业余的担保服务组织来做拜托公证，免得涌现业主提早还款后存户没有买或者是存户审计手续。

　　一、提早还贷勿忘退保。

　　贷款人正在操持借款时，银号都会操持质押注销。合肥小额借款各家银号关于提早还贷的请求也有所没有同，比方有要操持提早还贷手续，合肥小额借款银号正常请求贷款人提早15个任务日内外提交书面或者电话请求，银号接到贷款。假如是结清全副尾款的贷款人，合肥小额借款正在银号打算出盈余借款额后，便于贷款人取出剩余的钱来提早还贷

　　二、解质押没有可无视。

　　用首付帮业主还清尾款后业主跌价的危险。借款人提早结清全副尾款后，银号会出示结清证实，贷款人照顾银号开具的借款结清证实复制件、原各家银号的制度后再做计划。

　　三、提早还贷需预备。

　　眼前，部分银号会本人去解质押，解质押后需贷款人本人去银号拿回房本复制件。能够会有变化，银号规则提早还贷要是1万的成数倍，部分银号需求收取定然数额的守约金等。存户假如结清借款的话，定然没有要忘却去解质押某个，清盈余借款，是没有能请求退保的。

　　注意事项

　　签订合同1、签订房管局的二手房交易合同。合同样本如下2、签订合同时要仔细阅读合同条款，注意将双方的其他约定填入合同中的附加条款中。3、合同是一种诺成性法律文书，在签订之日起合同生效。合同双方应严格执行合同内容。在自主交易时应反复斟酌，慎重签订二手房交易合同。

　　保险公证1、办理二手房按揭的客户应去贷款行指定的保险公司办理保险。2、办理二手房按揭的客户应去贷款行指定的公证处办理公证

　　验收房屋1、在买方接收所买房屋时应对房屋的内部设施、水、电、燃气、电话费等进行核对验收，以防止给日后带来生活不便和经济纠纷

　　物业过户1、买方在验收房屋后应及时和卖方去物业公司办理物业过户，以防止日后诸多不便。

　　产权过户买卖双方应去房屋管理局办理产权过户手续

　　担保流程

　　1、收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料；

　　2、协助贷款人（买方）签订银行贷款文本、交银行初审；

　　3、协助买卖双方办理交易过户；

　　4、买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司；

　　5、买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批；

　　6、银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款；

　　7、贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款；8、房屋置业担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。

　　相关规定

　　二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房（包括抵押住房）变现能力等情况确定。

　　贷款期限：一般在二十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

　　贷款流程

　　1.首先要找好合适的房子，看户主的房产手续是否齐全，然后再选择一家可靠的办理按揭贷款的代理机构，由代理机构负责办理相关事宜。

　　2.准备好买卖双方需要提交的资料。买房需要提供的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况、买卖双方签定的购房协议书、夫妻收入证明等，另外还可以提供存款证明，有价证券等。提供的资料越全面，成功获贷的机率也就越大。另一方面，卖方需要提供的资料有：身份证、户口簿、婚姻状况、夫妻双方同意出售证明、房产证以及其他相关证明资料。

　　3.去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，然后将其与其它资料一起提交给银行审批，并缴纳一定数额的律师服务费。

　　4.银行会在规定期限内审批贷款，倘若贷款人符合贷款条件的话，银行工作人员会及时发出贷款承诺书的。

　　5.买卖双方各持相关资料到房地产交易管理部门，办理房屋产权过户手续。

　　6.收费盖章，拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。将打印好的委托书连同借款合同、抵押 合同（填好）送银行盖章。办理抵押，抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于…（具体位置）。2、借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买…（具体位置）的房产。3、房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押。4、抵押7天后领他项权证。然后再等待银行发放贷款。

　　7.最后再到住建局办理房屋抵押登记，借款人按照合同规定每月按时还款。

　　种类

　　二手房贷款依旧不同的划分标准，可以划分为不同的品种。根据目前的开发情况，主要有：

　　1、按房屋类型划分，可分为二手现房抵押贷款和二手期房贷款；

　　2、按房屋产权性质划分，可分为二手商品房贷款和二手房改房、经济适用住房贷款；

　　3、按是否需要交首期房款来划分，可分为零首付二手房抵押贷款（即购房人不必支付首期房款，而是以已有的完全产权房产和新购住房为抵押物申请贷款）和付首期的二手房抵押贷款。

　　此外，二手房贷款还有一些衍生品种：“转按”（即把正在供的住房连同抵押贷款一起转卖出去的品种）、“加按”（即己在银行办理住房贷款业务的借款人，还本付息一段时间后，以原贷款的抵押物为抵押，再向银行申请增加贷款的品种）。
（编辑：言几）