退还购房定金需先明确责任归属，再遵循法定或约定流程处理，核心依据为《民法典》中关于定金罚则的相关规定。
根据《民法典》第五百八十七条，定金罚则的核心原则是，给付定金的一方不履行约定债务的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。据此，退还定金的前提是判断是否存在符合法定或约定的退还情形。
因开发商存在违约行为导致无法实现购房目的，如未取得商品房预售许可证、隐瞒房屋重大瑕疵等，购房者可直接依据定金罚则要求双倍返还定金。
因不可归责于双方的事由，如政策调整、不可抗力等导致交易无法继续，购房者可要求全额退还定金;因购房者自身原因违约，通常无权要求退还定金。
具体退还流程需先与开发商协商，明确退还事由与金额，协商一致后签订退款协议并跟进退款到账;协商不成的，可凭定金支付凭证、沟通记录等证据，向房屋主管部门投诉或向人民法院提起诉讼，通过法律途径主张权益。
签订购房合同后，定金能否退还需结合合同履行情况与违约责任认定，核心依据为《民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律干问题的解释》。
根据法律规定，签订购房合同后，定金通常会转为购房款的一部分，其退还需以合同约定或法定解除条件为前提。
开发商存在根本违约行为，如擅自变更房屋规划设计、一房二卖、房屋主体结构质量不合格等，导致购房合同目的无法实现，购房者有权解除合同，并依据定金罚则要求双倍返还定金。
因不可归责于双方的不可抗力或政策调整，导致合同无法继续履行，双方可协商解除合同，定金应全额返还。
购房者无正当理由单方面解除合同，构成违约的，无权要求退还定金。
此外，合同中明确约定了定金退还的特定条件，如贷款申请未获批等，且购房者符合该条件，可依据合同约定要求退还定金。需注意，合同解除后，购房者需及时书面通知开发商，并保留相关证据，避免因证据不足影响定金退还主张。
购房交了定金但未签合同，定金仍可退还，关键在于界定未签合同的责任主体，相关判断同样遵循《民法典》定金罚则及商品房买卖相关司法解释。
因开发商原因导致未能签订正式购房合同，如开发商拒绝在约定时间内协商合同条款、隐瞒房屋关键信息等，收受定金的一方构成违约，购房者有权要求双倍返还定金。
因不可归责于双方的事由，如对合同核心条款(价格、面积、付款方式等)协商不一致，或因政策变动导致购房者失去购房资格等，双方均无过错，开发商应将定金全额返还给购房者。
因购房者自身原因拒绝签订合同，如临时改变购房意愿等，给付定金的一方构成违约，无权要求返还定金。
虽未签订正式合同，但购房者需妥善保管定金收据、认购协议、沟通记录等证据，以证明定金支付事实及未签合同的责任归属。
协商退款不成时，可凭相关证据向法院提起诉讼，通过司法途径确认责任，并主张定金退还权益。根据《民事诉讼法》第一百二十二条，起诉需满足有明确的被告、具体的诉讼请求和事实理由等条件，购房者需确保证据充分、诉求明确。
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