一、案件陈述

　　原、被告系同母异父兄妹。原、被告之母孟宪荣带着原告(4岁)改嫁到老马家，后与老马又生育被告小玲等两子、两女。原告30岁时，作为家庭主要劳动力，与继父(74岁)、母亲及四个同母异父弟妹(大妹21岁，二妹即小玲11岁，大弟大马14岁，二弟马万海9岁)在碾子营村建造砖木结构、建筑面积为71 平方米的正房五间。在碾子营村书记张永发等人的主持下老马家分家，原告二马与三马各分得正房两间半，大弟大马分得树木等。老马去世。三马结婚，婚后八个月去世，不久其妻改嫁，对三马分得的两间半房屋未提出继承主张。原告二马结婚，其母孟母跟其一起生活。

　　因二马对其母不尽赡养义务且虐待老人，孟母于1989年向法院起诉，经法院主持，双方达成调解协议：由二马、大马赡养孟母。但此后二马对其母仍未很好地尽赡养义务。1990年，二马一家搬出另过。1991年，被告小玲为照顾母亲从婆家搬回娘家与孟母共同生活，赡养扶侍卧病在床的母亲，直到1996年8月17日孟母去世。小玲与孟母签订了赡养协议，其中约定孟母去世后其所有房产归小玲所有。该协议在廊坊市安次区公证处办理了公证手续。孟母去世后，五间房屋即由小玲居住使用。

　　另查，在孟母不在家的情况下，原告二马以户主身份办理了五间房屋的宅基地使用手续。同年5月27日原廊坊市人民政府换发了以二马为户主的第0710号建宅证。廊坊市土地局对市区地籍调查换证时，将宅基地的户主改为孟母，但至今未换发宅基地使用证。

　　二、法院判决

　　原、被告所争议的五间房屋，建于孟宪荣夫妇与五个子女共同生活期间，所建房屋应为家庭共同财产。建房时原告马万良已成年，系家庭主要劳动力，其依分家分得两间半房屋，不违反法律规定和社会公德，应予认定。原告之弟马万海分得的两间半房屋，因其妻在马万海去世后未提出继承主张，应由其母孟宪荣继承。在公证的赡养协议中，孟宪荣对自己所有的两间半房屋的处分，是合法的，应予认定。被告马万玲对其母亲尽了主要赡养义务，在其母去世后取得两间半房屋的所有权，于法有据。原告所提交的建宅证，不足以证明争议的五间房所有权全部归其所有。原告起诉要求被告给付房屋租金，未提供证据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、第七十三条之规定，该院于1997年11月16日判决如下：座落在安次区尖塔镇碾子营村建筑面积为71.4平方米的砖木结构五间正房，西侧两间半房屋归原告马万良所有，东侧两间半房屋归被告马万玲所有。

　　三、律师分析

　　本案的正确处理，涉及的法律问题颇多。争议房产的权属变化时间跨度较大，而且又是在农村没有房产登记公示权属变化的情况下进行演变的，更需对每次演变作合乎事实和法律的定性。

　　首先，争议房产在1966年建成时的性质，一、二审判决均认定为是家庭共同财产，理由是原、被告及其父母和其他弟妹共同生活期间建造。这种理由太过于牵强，实受我国长期没有物权法，不区别财产所有权的取得原因的观念的影响。按判决认定事实，1966年建房时，除父母外，仅原告及其另一同母异父之妹为成年人，被告马万玲及另两同母异父之弟均为需要他人抚养的未成年人。未成年人对房屋的建造是不会有实质性贡献的，因而也就不可能成为财产所有权原始取得的权利人，在这种情况下，未成年人只可能基于家庭其他成员的赠与而继受取得建造的房屋中的部分权利。所以，不能因为是家庭成员，又在一起共同生活，就认定建造的房屋属全体家庭成员共有。

　　其次，如认定为全体家庭成员共有，在1974年分家时，这种认定的法律缺陷就暴露出来了。按我国农村的传统习惯，分家析产的含义应是长辈将其所有的财产向晚辈处分的一种行为，实为生前赠与，晚辈是不能二言的。依此，本案分家析产父母不留、无女儿之份，按逻辑和习惯就是可行的。而认定为家庭共有财产，析产就应是将原来共同共有的财产按一定原则分出份额而分归原共有人各自所有，每个共有人除非放弃他的哪一份，否则都应得到属于自己的一份，才是析产之本质含义和要求。如果共有人中有的是未成年人，则其法定监护人更应该在析产时维护其财产权益，而无权代替其放弃财产所有权。

　　所以，本案顺理成章的解释，应当是1966年建造的房屋，共有权人中至少不应包括当时未成年的被告等人;1974年的分家析产，既有长辈向晚辈处分财产的性质，又有当时能作为共有权人的晚辈的分割共有财产的性质。再次，原告之弟马万海分得的房屋，是在婚前分得的，属婚前个人财产，其在婚后八个月即死亡，该房屋就成为其遗产，因无遗嘱，依法定继承，其配偶和母亲就成为有继承权的法定继承人。其配偶在半年后改嫁，当时未主张分割该遗产，不等于放弃了继承权。因此，按照《继承法》第二十五条的规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示;没有表示的，视为接受继承。所以，以马万海之妻在马万海去世后未提出继承主张为理由，就认定马万海之两间半房屋应由其母孟宪荣继承，在法律上是说不通的。第四，被告马万玲与其母签订的赡养协议，依其内容，其中有遗嘱的内容。对协议中所约定的“孟宪荣去世后其所有房产归马万玲所有”一节，应不存在部分有效部分无效的问题。因为，一方面，“其所有房产”的解释在法律上应是清楚的，即归其所有的房产，孟宪荣在这里处分的是归其所有的房产，没有丝毫同时处分不归其所有的房产的意思。另一方面，归其所有的房产有多少、座落何处不明确，这是个依案件事实认定和应由当事人证明的问题。

　　延伸阅读：继承房产过户手续有哪些?

　　1、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明;

　　2、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：

　　(1)被继承人死亡证明;

　　(2)该套房屋的产权证明或其他凭证;

　　(3)户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;

　　(4)继承人的身份证件;

　　有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。

　　3、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

　　申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)\契税完税凭证(原件)。

　　4、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

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