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2018年最新租赁合同纠纷案例及分析

发布时间:2018-04-26 16:38:25 浏览:0
  租赁合同的主体为三方当事人,即出租人(买受人)、承租人和出卖人(供货商)。承融资租赁租人要求出租人为其融资购买承租人所需的设备,然后由供货商直接将设备交给承租人。做生意的人要租场地,找好场地必须要和人家签定合同,合同涉及到方方面面的问题,在签订之前租赁双就方要拟定好有效的合同,接下来大律师网的小编为大家整理的2018年最新租赁合同纠纷案例及分析的全部内容,欢迎大家阅读了解。
  2018年最新租赁合同纠纷案例及分析

  案情

  上诉人xxxx科技有限公司(以下简xxxx公司)与xx大厦有限公司(以下简称xx大厦公司)因房屋租赁合同一案,不服xx市xx区人民法院(2001)xx初字第xxx号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人xxxx公司之委托代理人王xx、被上诉人xx大厦公司之委托代理人汪xx、张xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

  xxxx年x月,xxxx公司诉至原审法院称,我公司与xxxx公司签订租赁合同,约定由我公司承租xx大厦公司五层xxxx平方米场地用以经营网络及相关产品,租赁期三年,第一年度租金为xxx万元人民币。在合同履行中,我公司依合同向xx大厦公司交纳风险抵押金人民币xxx万元,并对承租场地进行装修、招租,按时交纳了租金。xxxx年xx月xx日,我公司向xx大厦公司提出逾期交纳租金的请求,而xx大厦公司在我公司并不知情的情况下,于xxxx年x月x日私自召集我公司出租的租户开会,要求租户自当日起直接与xx大厦公司签订合同,将租金交给xx大厦公司。同月12日xx大厦公司单方面解除合同,并于xx日强行封闭xx大厦五层,造成我公司及租户无法正常经营,失去了对承租场地的经营权及管理权,租赁合同已无法继续履行。故请求与xx大厦公司解除租赁合同,由xx大厦公司退还我公司支付的风险抵押金xxx万元,赔偿因其违约给我公司造成的各项损失合计xxxxxxx元。对xx大厦公司的反诉请求,我公司只同意补付xxxx年xx月份的租金xx万元。

  xx大厦公司在原审法院辩称,xxxx公司未按合同规定的时间交纳xxxx年xx月份的租金,已构成违约;我公司曾两次发出书面通知,要求数码港公司按约定交纳租金,数码港公司均未予任何回复。在合同已没有继续履行之可能的情况下,我公司向数码港公司发出解约通知,并要求其于x月xx日交还场地。因xxxx公司于x月xx日未提出异议,故我公司于当日17时要求其人员撤离场地,为保证其它楼层正常经营及公共安全,我公司于当日xx时关闭了顾客通道,保留公共通道。这是我方工作人员的正常管理活动,谈不上强行进入场地。现我公司五层仍由xxxx公司之租户经营。我公司同意解除与xxxx公司的租赁合同,但由于双方合同中有风险抵押金转化为违约金的规定,故不同意返还xxx万元风险抵押金;且xxxx公司的装修、制作未经我公司同意,与我方无关,我公司不同意赔偿。同时,我公司反诉要求xxxx公司按每月xx万元,支付xxxx年xx月起至合同解除之日止的租金、违约金xxx万元(含滞纳金及赔偿金)及其租赁期间的电话费xxxxx.xx元。

  原审法院经审理后确认,xxx公司与xx大厦公司于xxxx年x月xx日签订的租赁合同系双方真实意思表示,故该租赁合同合法、有效,双方均应按合同的约定享受权利、履行义务。xxx公司未按合同约定的时间支付xxxx年xx月租金,系属违约,故应承担违约责任,支付逾期租金及违约佥。xx大厦公司在多次催告数码港公司给付租金,而xxxx公司仍未给付的情况下有权行使合同解除权。现xxxx公司与xx大厦公司均同意解除合同,本院不持异议;对于xxx万元风险抵押金,xx大厦公司应予返还;xxxx公司所要求的装修及制作费,因其违约,故该部分损失应由其自行承担;xx大厦公司反诉要求xxx公司支付xxxx年xx月起的租金及要求数码港公司支付xxx万元违约金、租赁期间的电话费,系合理要求,本院予以支持。xxxx公司补付租金的截止日期本应以腾空xx大厦公司五层的时间为准;现xx大厦公司要求补付至xxxx年x月xx日,且电话费要求给付至xxxx年x月xx日,本院不持异议。

  一审判决

  1、解除原告数码港公司与被告xx大厦公司于xxxx年x月xx日所签订的租赁合同。

  2、被告xx大厦公司有限公司返还原告xxxx公司风险抵押金xxx万元。

  3、原告xxxx公司给付被告xx大厦公司自xxxx年xx月至xxxx年x月xxx日之欠租共计xxx万元。

  4、原告xxxx公司给付被告xx大厦公司违约金xxx万元。

  5、原告xxxx公司给付被告xx大厦公司租赁期间的电话费xxxxx元x角x分。

  以上2、3、4、5项相互折抵后,原告xxx公司于本判决生效后十日内给付被告xx大厦公司人民币xxx万x千x百xxx元x角x分。逾期付款按xxxx银行逾期付款滞纳金的计算方法给付滞纳金。

  6、驳回原告xxxx公司其他之诉讼请求。

  判决后,xxxx公司不服,上诉至本院。xxxx公司认为:

  1、合同虽约定每月5日前给付租金,但双方又口头约定变更为每月25日前给付租金,xxxx公司按口头约定迟延xx日支付租金,按照双方约定,可以由xxxx公司支付滞纳金,而不应导致双方解除租赁合同。一审法院不仅未认定上述事实,对xx大厦公司单方解除合同的严重违约行为也未进行处罚,反而认定数码港公司违约,判决由xxx公司支付违约金xxx万元,对其因装修而造成的xxx万元的损失不予考虑,这种判决显失公平。

  2、xx大厦公司在2001年1月16日下午派人强行接收了xxxx公司承租的xx大厦五层,使xxxx公司无法再正常经营,租金应计算至x月xx日,而一审法院仍判决由xxxx公司支付租金至同年x月xx日,于法无据,亦显失公平。

  3、一审法院判令xxxx公司支付的电话费也明显偏多。xxxx公司上诉请求本院撤销原判,依法改判。xxxx大厦公司同意原判。

  一审分析

  经审理查明,位于xx市xx区x单xx街130-152号xx大厦系xx大厦公司所有。xxxx年x月xx日,xxxx公司与xx大厦公司签订了《租赁合同》。双方约定:xx大厦公司将xx大厦五层xxxxx平方米场地出租给xxxx公司,用于经营网络及相关产品;租赁期限为x年,自xxxx年xx月x日起,至x年xxxx月xx日止;自xxxx年xx月开始计租。

  第一个租赁年度租金总额为xxx万元人民币,第二个租赁年度租金总额为xxx万元人民币,第三个租赁年度租金总额为xxx万元人民币,xxx公司应于每月x日前支付当月租金(按每年度租金十二分之一计算)和电话费等相关费用;xxx公司分期向xx大厦公司交纳相当于90天的租金作为定金,该定金同时作为xxx公司在此经营期间的风险抵押金,如因xxxx公司违约而导致提前终止合同,xx大厦公司有权向xxxx公司收取违约金,违约金最高期限不高于xxx万元人民币;xxxx公司在全部履行了租约之后,当租用场地以完好并可以再度出租的状态退还xx大厦公司时,xx大厦公司应将定金不计利息退还xxxx公司;逾期交纳租金、电话费等相关费用,按逾期天数向xx大厦公司交纳应交款额3%滞纳金。双方对违约责任,约定任何一方违反合同条款或提前解约而导致合同提前终止,则视为违约,违约方应向守约方支付违约金,违约金最高限额为xxx万元。

  在合同履行过程中,xx大厦公司按约定将上述场地提供给xxxx公司,数码港公司向华威大厦公司支付了xxx万元风险抵押金,并于xxxx年xx月xx日、xx月xx日向xx大厦公司支付了xxxx年xx月份和xx月份租金共计xxx万元。xxxx年xx月x日,xxxx公司未按合同约定支付12月份租金。同月xx日,xxxx公司致xx大厦公司,要求将租金延至xxxx年x月xx日交付。xx日,xx大厦公司致函xxxx公司,要求其当日支付xx月份租金。

  xxxx年x月x日,xx大厦公司再次致函xxxx公司,强调xxxx公司未于xx月x日前支付的当月租金,已严重违约;同时通知xxxx公司于当日补交所欠租金,否则一切后果均由xxxx公司自负。xxxx公司仍未补付租金。xxxx年x月x日,xx大厦公司召集xxxx公司之租户开会,称xxxx公司违约。xxxx年x月x日,xxxx大厦公司又致xxxx公司,要求其当日补交xxxx年xx月份及xxxx年x月份租金,否则将保留采取进一步措施的权利,并后果自负。xxxx年x月xx日,xx大厦公司致函xxxx公司,称xxxx公司两个月未付租金,已构成严重违约,故决定解除合约,要求xxxx公司最迟于xxxx年x月xx日晚xx时腾空场地交还xx大厦公司。

  另查,数码港公司于xxxx年xx月起与61个租户分别签订了租赁合同。xxxx年x月xx日,原审法院根据xx大厦公司申请,作出先予执行裁定,裁定自当日起,xx大厦五层经营管理权由xx大厦公司行使。xxxx年x月x日,xxxx公司的租户全部撤离了xx大厦五层,腾空了xx大厦五层。截止至xxxx年x月xx日,xxxx公司欠付在xx大厦五层所申报的电话机话费为xxxxx.xx元。上述事实有双方当事人陈述、xxxx公司与xx大厦公司签订的《租赁合同》、xx大厦公司产权证、xx大厦公司发票、xx大厦公司电讯设备需求表、xxxx公司发票、xxxx公司电话申请单、照片、双方往来函件等证据,经原审法院庭审质证,本院核实,可以作为本案定案的依据。

  二审分析判决

  本院认为,xxxx公司与xx大厦公司签订的《租赁合同》系依法成立的,具有法律约束力,双方应自觉履行。原审法院确认租赁合同有效,是正确的。现xxxx公司与xx大厦公司现均同意解除《租赁合同》,xx大厦公司返还数码港公司180万元,本院不持异议。

  xxxx公司未按合同约定的时间支付xxxx年xx月份的租金,属于违约,应承担违约责任,原审法院判决数码港公司补付租金并支付违约金,是正确的,本院予以维持。xxxx公司上诉认为,双方口头约定将支付租金的日期变更为每月的25日,因xx大厦公司否认该事实,而xxxx公司向本院提交的证据不足以证明其主张成立,本院不予支持。xx大厦公司在数码港公司延支付租金的情况下,经多次催促,数码港公司一直未支付,也未提出其他解决方案所以xx大厦公司首先提出解除租赁合同的主张并无不妥,不构成违约。xxxx公司认为xx大厦公司首先解除租赁合同违约的上诉请求因缺乏事实和法律依据本院不予支持。

  关于租金和电话费的数额,因《租赁合同》约定,xxxx公司应于每月x日前按时付当月租金和电话费等相关费用,原审法院判决xxxx公司补付租金的数额自xxxx年xx月x日计算至xxxx年x月xx日,补付电话费的日期自xxxx年xx月x日计算至xxxx年x月,是正确的,本院予以维持。xxxx公司上诉要求以每月xx日为支付xx大厦公司租金的日期,xx大厦公司在2001年1月12日单方解除合同后,于同年1月16日下午就派人强行接收了xxxx公司承租的xx公司五层,未提供充足的证据,对其要求减少租金和电话费的数额的诉讼请求,本院不予支持。

  关于违约金,《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在《租赁合同》中约定了xxxx公司逾期交纳租金、电话费等相关费用,需按逾期天数向xx大厦公司交纳应交款额百分之三(3%)滞纳金。双方均认为滞纳金过高,但未达成新的协议。原审法院适用《租赁合同》的另一约定,如因租户违约而导致本合同的提前终止,xx大厦公司有权向数码港公司收取违约佥,违约金最高期限不高于180万元人民币,判决数码港公司给付xx大厦公司违约金180万元人民币,并无不当,本院予以维持。

  综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  一审案件受理费x万x千x百xx元,反诉费x万x千x百xx元,由数码港公司负担x万x千x百xx元(已交纳x万x千x百xx元,余款x万x千x百xx元于本判决生效后七日内交纳),xx大厦公司负担x万x千零xx元(已交纳);二审案件受理费x万x百xx元,由xxxxx公司负担(已交纳)。

  本判决为终审判决

  以上就是大律师网小编为大家整理的有关2018年最新租赁合同纠纷案例及分析的全部内容,本网站致力于打造优质的服务,请咨询我们的在线律师

  
(编辑:小思)
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