七彩星城“悔卖”起诉业主要求退房

开发商在房子卖出去5年之后，却一纸诉状将业主告上法庭，要求法院宣判购房合同无效。近日，南京七彩星城的开发商上演了这样一幕：这家已经卖出去2000多套小产权房的开发商，忽然以小产权房交易不合法为由，要求法院判决确认一份购房合同为无效合同，同时要求该业主按照当时的购买原价将房产退还给开发商。
　　据了解，这起小产权房转正引发的纠纷，其背后隐藏着巨大的经济利益。
　　事件
　　起诉书从天而降
　　今年春节后不久，家住南京市雨花台区西善桥街道七彩星城小区的孙杰、吴艳这对小夫妻，还沉浸在节日的气氛里，谁也没有料到，他们将陷入一场意想不到的官司里。
　　2月6日，孙杰、吴艳收到了一张来自雨花台区法院的传票，他们才知道被自己所在小区的开发商江苏安居高校投资置业有限公司告了。开发商在递交给法院的起诉书里表示，被告孙杰在购买七彩星城一套87.34平方米的住宅后，仅支付了29.34万元，尚有19.67万元房款没有支付。此外，被告在房款没有清偿的情况下，擅自撬开门锁，强占房屋。开发商表示，被告的行为严重侵害了他们的合法权益，同时被告已知购买房屋为集体土地上建设住宅，双方签订契约违反国家法律强制性规定，应属无效合同。
　　为此，开发商要求法院判决确认原、被告签订《房屋契约》为无效合同；判决被告返还这套87.34平方米的住宅，同时要求诉讼费由被告承担。
　　“我们都呆掉了，没想到还有这样的事情。”孙杰向记者表示，他们在接到法院传票的时候都被惊呆了，随即就去找开发商进行了沟通。当时，他们还以为开发商的起诉，是因为他们有一笔房款没有缴纳，开发商想由此来催款。不过，在接下来的沟通中他们发现，事情不像他们想象的那么简单。
　　发端
　　转正问题引发房款拖欠
　　孙杰的老家在泰州，2005年大学毕业后来南京打拼。2007年11月，孙杰看中了七彩星城的一套住宅，以5650元/平方米的价格买下了这套87.34平方米的两室套。孙杰告诉记者，在买房子的时候，西善桥街道附近也有其他的小产权房在卖，销售价格只有2900元/平方米左右。之所以选择购买七彩星城，是因为开发商承诺他们购买的房子以后可以转正。
　　记者在《房屋契约》中看到，孙杰和江苏安居高校投资置业有限公司签订了房屋买卖合同，所购房屋总价为493471元。付款方式按照按揭付款，2007年11月9日，孙杰缴纳247471元首付，剩余的246000元作银行贷款。契约中明确，孙杰所购买的这套住宅，将在2008年10月31日之前交付，同时开发商承诺在2009年12月31日前办理完个人国有房屋产权证及土地使用权证手续，如果在此时间内不能办好两证，开发商将退还孙杰500元/平方米的购房款。
　　作为集体土地上的小产权房，孙杰所购买的这套住宅原本无法进行按揭，不过在开发商的操作之下，孙杰成功从银行获取了20万元的按揭贷款。2009年初，孙杰拿到了这套住宅，并予以装修入住。到了2010年初，开发商承诺业主能拿到的两证依然不见踪影，几百位业主为此进行了维权，在雨花台区西善桥街道的调解下，数百位业主采取断供的方式，等待开发商办理两证。为此，包括孙杰在内的一批七彩星城业主，都存在购房尾款未缴纳的情况。
　　今年2月6日，就在孙杰收到法院传票的同时，其他十余户断供的业主也收到了开发商的律师函，要求业主即时清偿购房余款。
　　蹊跷
　　开发商要求被告“演戏”
　　“收到法院传票后，我们就立即向开发商表示，要求一次性支付所欠的19.67万元房款，可是开发商不要。”接下来和开发商的交涉逐渐变成了一幕剧。首先，开发商工作人员和委托律师向孙杰、吴艳夫妻表示，他们可以撤诉，不过有要求：孙杰和吴艳必须配合开发商演一幕戏。开发商表示，孙杰必须向开发商写一份认错的书面材料，同时还要配合开发商制造一份赔款收据，以表示断供给开发商带来了损失。
　　据介绍，尽管目前七彩星城的土地已经成功“转正”，但是业主的两证迟迟还没有办下来，2010年初数百户业主断供拖欠的房款，开发商迟迟未能收到。介于这样的背景，孙杰、吴艳夫妇几乎答应了开发商配合演戏的要求。孙杰表示，他们希望尽管解决这件事情，反正房子土地已经转正，断供拖欠的房款迟早也要交。
　　真相
　　原是“抽”个业主做被告
　　记者在孙杰提供的一份现场录音中听到，开发商工作人员和代理律师，明确交代了孙杰夫妇“演戏”内容。不过，到了3月20日首次开庭的时候，开发商更换了代理律师，并对此前商定的“演戏”内容表示否认，转而坚持要求法院判决购房合同无效，要求孙杰把房子退还给开发商。在双方的争执中，开发商一位姓徐的工作人员甚至这样对孙杰说：“(告你是因为)你们家中彩了，你们可以去买彩票了。”
　　尽管这对小夫妻表示愿意一次性清偿所欠房款，甚至同意开发商的“演戏”要求，但是在经过3月20日的第一次开庭后，他们终于明白，开发商并非冲着他们所拖欠的房款而来，而是冲着他们的房子而来。3月28日，雨花台区法院第二次开庭，开发商方面的工作人员和代理律师多次向孙杰表示，这次他们起诉购房合同无效的目的，就是要孙杰退房。
　　开发商在起诉书中表示，孙杰拖欠房款，“擅自撬开门锁，强占房屋”。孙杰对此表示，这完全是开发商无中生有，他2009年年初拿房，有拿房手续为证，随后进行装修，也一帆风顺。如果是撬门强占，他们怎么可能装修并入住三年多？
　　“法制南京，平安南京，你们不知道吗？”七彩星城的开发商江苏安居高校投资置业有限公司董事长谈旭东，在被记者问及此事时表示，“你不要问我，问法院去！”随后就挂断了电话。
　　延伸
　　七彩星城还有房在卖
　　尽管开发商在起诉书中明确表示，此前他们和业主签署的购房合同“违反国家法律强制性规定，应属无效合同”。但是，就在记者调查采访的同时，七彩星城小区内的数家中介公司，仍在代理销售该小区的一批尾房。
　　记者从南京市房产部门获悉，七彩星城项目，之前由集体土地转成国有土地，虽土地证已拿到，但开发公司到目前为止，还未到南京市产权市场处商品房管理科申请办理销售许可证和商品房初始登记证明。因此，开发商目前仍不能售房，同时业主也无法办理房产证。
　　“我们的房子都是新房，都是开发商的房子。”代理销售七彩星城尾房的一家中介公司工作人员告诉记者，这批尾房数量还不少，现在就可以直接签合同购买，由于小区的土地已经转正，现在的价格自然也高了。记者在一批房源信息中看到，一套86平方米的尾房，销售总价为86万元，单价达到了1万元/平方米。按照开发商起诉孙杰的理由和逻辑，这批在售的尾房其实也存在被告的可能。
　　原因
　　转正增值藏巨大利益
　　“我们太天真了，现在才知道他们要的是房子。”孙杰和吴艳告诉记者，直到首次开庭之后，他们才知道开发商的真实意图。在孙杰、吴艳提供的一段录音中，记者听到，开发商的代理律师也表示，他曾经劝开发商收手，不要这样。但是开发商对律师说，“我就是要合同解除，我公司就能赚几十万”。
　　以孙杰的这套房屋为例，当时购买的总价为49.34万元；如果按照目前在售的尾房价格来算，这套房子在转正之后的销售总价能达到87.34万元。也就是说，如果孙杰败诉，将这套住宅按照当时购买的原价退还给开发商，开发商再将这套住宅售出的话，开发商就能获取其中近38万元的溢价。更重要的是，如果孙杰被判败诉，那么接下来拖欠房款的数百名业主，都有可能面临被起诉和败诉的可能，这样算下来，摆在开发商面前的是一笔巨款。