1、无物业服务合同的物业纠纷
有不少物业管理企业与业主委员会或业主之间未订立书面合同,在无合同约定并无规约可依的情况下,双方就十分容易发生纠纷,而且无法得到很好地解决,所以物业服务合同还是很重要的,业主需要重视签订物业服务合同,不要轻易忽略。
2、物业费用标准问题的纠纷
普通住宅的物业管理服务费是政府指导价,确立费用时应以物业管理服务的合理成本为基础,以业主的经济承受能力进行综合测算,而其他住宅,必须经业主或业主委员会协议约定。但实际上,物业费用没有具体的标准,物业公司就会产生乱收费的现象,也就会产生纠纷。
3、业主拒交物业管理费的纠纷
业主拒绝交费可能是无理拒绝,也可能是物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定标准,还可能是因公共费用的分摊不合理,这就需要根据实际不同的情况进行处理。
4、物业管理企业违约的纠纷
物业管理企业的违约行为主要表现在对公用部位、共用设施设备维护管理不善;对物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责,造成物业环境恶化等,这时物业管理企业需要依法承担违约责任。
5、物业纠纷处理方法不当
目前,不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理,如暴力解决、对簿公堂等,结果不仅难以解决根本问题,反而容易激化矛盾。
(一)物业管理纠纷处理方式,概括越来有以下几种,也常用到的
1、当事人各方自选协商和解;
2、各方当事人请求第三人调解,请求政府主管部门行政调解。
3、当事人之间约定仲裁;
4、司法诉讼。
以上几种方式孰优孰劣,难作评定,当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式,而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。
(二)纠纷的调解,物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理,但这种处理如一方不遵守执行,则要借助其他手段解决。民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节,不具有独立性。
(三)物业管理民事纠纷的仲裁
1、可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定:“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。”
2、仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容:1、请求仲裁的意思表示;2、仲裁事项;3、待定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明:“有关本合同的争议,双方应协商解决,无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成仲裁协议的争议,不得向法院起诉;即使起诉,法院也不受理。
民事起诉状(对单个业主)
原告:
所住地:
法定代表人:
被告:xxx ,性别:x ,xxxx年xx月xx日出生, 住址
联系电话:
诉讼请求
1、 请求判令被告支付物业管理服务费元(截止年 月 日止),滞纳金元,住房公共专项维修金 元,生活垃圾费 元,四项合计元。
2、 本案的诉讼费用由被告承担。
事实与理由
原告于xxxx年xx月 xx 日与 小区业主委员会签订了《小区物业管理合同》,并从xxxx年xx月 xx 日起至xxxx年xx月 xx 日服务于小区业主,被告是座落于小区 栋 房业主。在原告为小区物业提供物业管理服务期间,原告与被告都应该切实履行《小区物业管理合同》,但被告从xxxx年xx月 xx 日起无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。原告与玉林市xxxx业主委员会《物业合同》,合同中约定:住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月 元/平方米,及逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日千分之三交纳滞纳金。被告 向 房地产开发有限公司购买xxx 路,小区xxxxx号住房,住房建筑面积为xxxx平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务,但被告从xxxx年xx月至xxxx年xx月xx日止共拖欠xx个月的物业管理费,金额为xxxx元。被告在原告多次催收的情况下 ,仍拖欠不交;按《物业管理条例》第七条第5点:按时交纳物业费用是业主的义务;《中华人民共和国物权法》第72条:“业主对建筑物专有部分以外的共有了部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利而不履行义务。”同时物权法第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。对拖欠物业管理费的《xxxxx物业管理条例》第47条:“物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金。”
被告作为小区的主业主之一,接受了原告的服务,理应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业管理费,但经原告一再催缴,却一直未交分毫,至今被告一共欠缴原告物业管理各项费用达元。
原告为维护自身合法权益,特起诉到贵院,请依法判决。
此致
xx区法院
具状人:
日期:xxxx年xx月xx日
(编辑:橙籽伢)大律师网合作律师