租赁期限不能超过二十年,在实际租赁中，如果双方签订的合同期超过了法律规定的二十年，那么这时候合同中的超出部分就会变成无效合同，即无法得到法律保护。除非是经过新的协商达成新的租赁合同，或者是文书形式的确认，否则无法继续生效。在双方出现争议时，也无法依法依据超出部分进行仲裁或者诉讼。因此，在签订租赁合同时，必须要注意，合同期限不能超过二十年。
法律依据
《中华人民共和国民法典》》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零四条
租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
房屋租赁合同最长期限可为20年,合同期限的最长限度为二十年，在法律上主要是为了保证合同能具有相对稳定的效力，同时又能一定程度上避免资金占用长时间等不利问题的出现。租赁双方在签订合同时，应该要注重维护租赁合同的依法合规性，以保证双方合同关系的顺利进行。如若超出二十年的合同期限，很有可能会受到法律制裁，造成不良影响。
法律依据
《中华人民共和国民法典》》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
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