二手房买卖是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。传统的二手房买卖大都经过房产中介，需要交付一定的中介费用。
合同是买卖的双方对于权利义务作出的书面规定,房屋买卖也一样。在二手房屋的买卖中如果签订了合同,合同生效后必定是具有法律效力的,但有的时候也会出现违约的不法现象。
二手房买卖违约责任有哪些?
1、违约责任有哪些构成要件:有违约行为;有损害事实;违约的行为与损害的事实之间存在的因果关系;无免责事由。
2、违约责任有哪些免责事由:免责事由也称免责条件,是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。合同法上的免责事由可分为两大类,即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由,主要指不可抗力;约定免责事由是指当事人约定的免责条款。
3、发生了违约情形,该如何承担违约责任:双方可以约定合同金额分之二十以内的定金,收定金的一方不履行约定的义务,双倍返还定金;给付定金的一方不履行约定的义务,定金不予返还;守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务,并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求,要求违约方承担违约责任,并不妨碍守约方要求继续履行;
违约责任由谁承担?
违约责任归责原则，是指确定违约责任是否成立,即违约行为人是否应对其违约行为承担违约责任的原则。违约责任的归责原则通常有两种:过错责任原则和无过错责任原则。 [1]
归责即对法律责任之归属的确定，是确定行为人责任的根据和标准。确定责任的时候，必须遵循一定的归责原则，方可以正确的认定责任。在违约责任制度中，对当事人违约行为责任的追究，法律是以当事人的主观过错、违约后果或是其它作为判断标准，正是违约责任归责原则的旨意所在。
1、首先是自然天气的原因，因为自然灾害等原因不能按时交房的或是房屋损毁的，双方的买卖合同自动解约，不算是违约的人为因素。
2、其次是出售房屋的一方，房屋的产权人没有按照指定的时间交房或是房屋还有租住人没有搬走等情况，可以视为房屋的产权人违约，需要出售房屋的一方承担违约责任。
3、出售房屋的一方在交易进行的过程中，私自将房屋转卖他人没有与之前的购买人解除合同的时候，算是出售方违约，应当负责违约金的赔付和解除。
4、出售房屋的一方私自提高交易的价格，以价格变动因素单方面解除合同，违约责任有出售方承担。
5、再有是购买房的违约责任划分，购买房屋的一方没有按照指定的时间内交付房款的，出售的一方有权利解除合同，违约的责任有购房的一方承担。
6、购房的一方单方面解除合同，终止房产交易，违约责任由购房的一方承担。
7、违约责任是由哪一方造成的，就由哪一方负责违约责任承担，只有自然灾害一类的原因，是没有责任承担人的。
二手房买卖合同违约责任划分除了个人责任划分外还有自然天气的责任划分，一般房屋买卖违约金都是根据交易的实际情况而定的，并没有一定的指导标准，只要不是难以接受的，都可以实行。更多的
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（编辑：陈心雨）
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