广东广信君达林智敏律师：合同纠纷案件，被告抗辩获法院采纳

房屋租赁合同纠纷是广州地区民商事案件高发类型，本案出租人主张没收押金、高额修复及灯具赔偿，我方作为承租人代理律师，全面应诉并提起反诉，最终法院大幅下调出租人索赔金额、驳回出租人全额诉求，完整驳回出租人全部超额主张，核心采纳我方多项抗辩意见，达到当事人预期。

本文结合全案证据、庭审攻防与裁判逻辑复盘办案细节，梳理租赁纠纷被告应诉、反诉的实务操作要点，为同类案件处理提供可落地参考。

一、案情介绍

本文已做全面脱敏处理，隐去全部具体办案机关及涉案人员隐私信息。

我方当事人为案涉房屋承租人，2018 年底与出租人签署一年期住宅租赁合同，约定月租金 2450 元，租赁保证金 4900 元，合同未约定出租人允许承租人对房屋进行装饰装修，亦未制作房屋家私物品交接清单。

租赁履行期间，案涉房屋入户电子密码锁频繁失灵，承租人多次向出租人报修，出租人仅小额维修大门，拒绝更换故障密码锁，承租人作为独居女性，因门锁故障存在重大居住安全隐患，双方多次协商未果。

后续承租人迫于居住安全问题提出提前退租，出租人随即收回房屋，主张承租人私自贴墙纸、铺设地板胶、拆除水晶灯，诉至法院索要水电费、高额修复费、灯具赔偿，并要求全额没收押金。

接受委托后，我方梳理全部微信沟通记录、门锁故障视频等证据，提起反诉主张出租人拒不履行维修义务违约在先，应当双倍返还租赁保证金。案件审理全程围绕门锁维修责任、装饰损失金额、房屋交付时是否配备水晶灯三大争议焦点展开对抗。

二、原告诉讼请求

出租人向法院提出四项本诉请求：

1、判令承租人支付 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 5 月 31 日期间电费 78.66 元、水费 5.86 元；

2、判令承租人赔偿房屋墙面、地板清理修复维修费合计 36109.8 元；

3、判令承租人赔偿水晶灯购置损失 2000 元；

4、判令没收承租人缴纳的租赁保证金 4900 元。出租人配套提交银行交租流水、微信退租聊天记录、房屋现场视频、装修工程预算单、维修费发票、中介书面证明、房产估价报告等全部证据，主张承租人单方提前退租构成根本违约，私自装饰、损毁房屋设施、拆走屋内灯具，全部损失应当由承租人全额承担，出租人有权依合同没收全部保证金。

三、被告（我方）辩护观点与法院观点

（一）我方辩护观点

作为被告代理律师，我方针对原告诉请分层抗辩、同步提起反诉，配套提交微信沟通记录、门锁故障视频作为核心证据：

1、针对 36109.8 元维修费诉求：承租人仅简单粘贴墙纸、地板胶，不存在大规模装修改造，完全具备自行恢复原状条件；出租人收房当日直接报警阻拦我方进场复原，扩大损失的责任应当由出租人自行承担；出租人单方出具的工程预算单包含拆除地砖、地脚线等与我方装饰行为无关的施工项目，发票、转账记录时间矛盾，存在虚构维修成本、与装修公司串通虚增损失的嫌疑，高额维修费无事实依据。

2、针对 2000 元水晶灯赔偿：案涉房屋交付时为空房，合同无家私清单，出租人无水晶灯购买发票、交付时现场照片等直接证据，中介证人与出租人存在业务利害关系，证言证明力极低，无法证明交房时存在水晶灯，该项索赔不应支持。

3、针对没收 4900 元保证金：出租人拒不维修故障密码锁，严重危及承租人人身安全，出租人未履行法定出租维修义务，违约在先，承租人退租系行使抗辩权，不属于单方违约，出租人无权没收押金，反诉主张双倍返还保证金 9800 元。

4、水电费诉求无异议，愿意据实支付。法律支撑：《民法典》（原《合同法》）出租人负有房屋设施维修义务；《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》关于装饰损失认定规则；民事诉讼举证责任分配规则，出租人主张损失应当提交完整、无瑕疵的证据链。

（二）法院观点

法院经核查全案证据，部分采纳我方抗辩意见：

1、确认承租人确有提前退租行为，没收保证金的合同条款成立，驳回我方双倍返还押金反诉；

2、采信我方关于维修报价掺加无关项目的抗辩，认定出租人无法证明 36109.8 元均为清理墙纸、地板胶的必要支出，酌情下调修复损失至 5000 元；

3、虽认定交房时存在水晶灯，但采纳我方 “无购买凭证无法证明 2000 元价值” 的抗辩，将灯具损失酌定为 500 元；

4、认可我方提交门锁故障沟通记录的真实性，但认为不足以证明门锁持续性完全无法使用、合同目的无法实现，不支持我方出租人根本违约的核心主张；水电费诉求双方无争议，全额支持。整体大幅缩减出租人索赔金额，核心采信我方两项关键抗辩，达成被告预期。

四、判决结果

一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告向原告支付 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 5 月 31 日止电费 78.66 元及水费 5.86 元。

二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告向原告赔偿维修费 5000 元。

三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告向原告赔偿水晶灯损失 500 元。

四、被告交纳的租赁保证金 4900 元，由原告予以没收，不予退还。

五、驳回原告的其他诉讼请求。

六、驳回被告的反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 902 元（含本诉受理费 877 元，反诉受理费 25 元），由原告负担 219 元，由被告负担 683 元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

五、案件总结

接手本案时，出租人各项索赔金额合计超 8 万，当事人最初十分被动。办案核心思路没有一味否认装饰行为，而是抓住对方证据瑕疵重点突破，从维修报价掺无关项目、水晶灯无原始购买凭证两处发力，庭审中逐项拆解对方证据漏洞，成功把近 4 万维修索赔压至 5000 元。实务里多数承租人遇到房东高额索赔容易慌乱，其实只要紧盯对方损失证据是否完整、是否存在扩大损失情形，就能大幅降低赔付成本。

本案虽反诉未获支持，但大幅缩减赔偿金额，完全契合当事人心理预期，也印证了证据质证在合同纠纷里的决定性作用。

六、核心关键词

#广州合同纠纷律师# 房屋租赁合同纠纷# 租赁押金抗辩

# 林智敏律师# 租赁损失举证质证# 房屋装饰赔偿纠纷

七、作者简介

林智敏律师，广东广信君达律所合伙人。中国政法大学法学硕士，同时完成清华大学法学院刑事辩护高级研修班课程，身兼广州市律师协会刑事法律专业委员会委员、广州市高州商会常务副会长，深耕民商事合同纠纷、知识产权犯罪（含假冒注册商标罪）、商事争议解决两大核心赛道。

从业多年，长期办理广州地区各类房屋租赁、买卖、加盟股权等合同纠纷案件，擅长从证据瑕疵切入制定应诉、反诉策略，多次在出租人高额索赔案件中帮助承租人大幅降低赔付金额。同时专注假冒注册商标罪刑事辩护，累计处理上百件商标类刑事案件，形成标准化证据梳理、庭审质证、辩护意见撰写流程，擅长结合民事合同逻辑辅助刑事案件辩护，兼顾民商事与知识产权刑事双重业务优势。

日常担任数十家企业常年法律顾问，熟悉广州本地法院民商事审判尺度，办案注重落地实操，擅长提炼案件核心争议点、拆解对方证据链，大量案件实现当事人预期诉讼结果，多篇办案心得发布于各大法律专业平台