上诉人(原审原告)杨林江，男，1974年11月8日出生。
委托代理人聂先亮，北京市开创律师事务所律师。
上诉人(原审被告)索长柱，男，1969年10月25日出生。
委托代理人王富利，北京汇鹏律师事务所律师。
委托代理人李迎春(索长柱之妻)，1978年1月20日出生。
上诉人杨林江因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2014)房民初字第02207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2014年1月，杨林江起诉至原审法院称：2007年6月16日，我与索长柱签订房屋买卖合同，我将北京市房山区×××25号楼2单元601室出售给索长柱，索长柱支付给我房款共计141187元。双方签订房屋买卖合同后，我协助索长柱领取了钥匙并将该房屋交付给索长柱使用。我认为，北京市房山区×××25号楼2单元601室房屋，是中国石化集团北京燕山石油化工有限公司(以下简称燕山石化公司)利用自用土地建设的经济适用房，双方签订的房屋买卖合同违反了国家对经济适用房管理的强制性规定，属无效合同。现我起诉至法院，要求：1、依法确认双方之间签订的房屋买卖合同无效;2、依法判令索长柱腾退北京市房山区×××25号楼2单元601室房屋。
索长柱辩称：杨林江和我均系完全民事行为能力人，该协议是双方当事人真实的意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。首先，双方作为合同买卖的主体资格合法。双方均是燕山石化公司的员工，双方均具有购买单位集资建房的主体资格。双方在签订房屋买卖合同时，该房屋已经建成，且杨林江和集资建房单位签有集资建房协议书。其次，我购买杨林江的房屋不属于国家禁止交易的房屋。我购买杨林江的房屋是按经济适用房管理办法管理的房屋，而不是国家开发的、向不特定的具有购买资格的人出售的经济适用房，不属于禁止交易的房屋。再次，在我和杨林江房屋买卖时间上，该买卖合同有效。
杨林江认购该房屋的时间为2007年6月13日，其将房屋转让给我的时间为2007年6月16日，两个时间均发生在2008年4月11日之前。同时，杨林江与我在合同中明确约定到产权过户年限，甲方应及时配合乙方办理过户手续。综上所述，双方签订的合同有效，请求驳回杨林江的诉讼请求。
原审法院经审理认为：杨林江与索长柱签订的房屋买卖合同所涉及的北京市房山区×××25号楼2单元601号房屋，虽为经济适用住房，且有国家禁止上市交易的期限限制，但该房屋原购房合同系2008年4月11日之前签订，双方又在房屋买卖合同中明确约定到产权过户年限，甲方应及时配合乙方办理过户手续，故该房屋买卖合同有效。
综上，杨林江要求确认双方于2007年6月16日签订的房屋买卖合同无效及腾退房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。原审法院据此于2014年4月作出判决：驳回杨林江的诉讼请求。判决后，杨林江不服上诉至本院称：我与燕山石化公司签订的集资建房协议书未约定价款的支付方式等合同的主要内容，根据集资建房协议书的约定，燕山石化公司与我另行签订《集资建房合同》，如我不签订《集资建房合同》燕山石化公司可以将该房屋出售于他人，故我与燕山石化公司签订的集资建房协议书不应被认定为购房合同;我与索长柱签订的合同名为房屋买卖合同，实为购买房号的合同，且北京市的房屋限购政策影响我购买第二套房屋的权利，属于情势变更;
综上，我请求二审法院撤销原判，改判确认我与索长柱签订的房屋买卖合同无效并判令索长柱腾退北京市房山区×××25号楼2单元601号房屋，或者将本案发回重审。
索长柱答辩称：杨林江与燕山石化公司签订的集资购房协议系买卖合同，即使集资购房协议约定了需另行签订《集资建房合同》，但《集资建房合同》应属集资建房协议书的补充;本案诉争房屋属于按照经济适用房管理的房屋，并非国家开发的经济适用房，故我与杨林江签订的房屋买卖合同是有效的;综上，我同意原审判决，请求维持原审判决。
经审理查明：2007年6月13日，燕山石化公司(甲方)与杨林江(乙方)签订《羊耳峪西区集资建房协议书》，约定："乙方所认购的住房，为甲方依据北京市房改办的批复[(2005)京房改办字第015号]组织建设的位于北京市房山区×××25号楼2单元601号房，该房为甲方利用自用土地建设的经济适用住房，预测建筑面积84.04平方米;该房按照建筑面积计价，单价为1680元/平方米，总房价款为141187元;乙方在签署本协议书同时交付集资建房保证金人民币两万元整，乙方逾期未支付保证金的，甲方有权解除本协议书，并有权将该房另行出卖给第三方，双方结算房款时，前款集资建房保证金自动转为房款;乙方承诺按甲方通知的时间内到甲方指定地点携带本协议书、集资建房保证金收据、房款收据与甲方签订《集资建房合同》，如因乙方原因，未能在甲方通知的时间内与甲方签订《集资建房合同》，甲方有权将上述房屋销售给任何第三方，乙方所支付的保证金不予退还;房屋已竣工并经甲方、监理验收合格后，双方仍未签订《集资建房合同》，乙方支付完毕预测的房价款后，可以办理房屋交接手续;乙方在接收该住房的同时须缴纳以下税费：专项维修资金、印花税、物业服务费、供暖费。
"2007年6月16日，杨林江(甲方)与索长柱(乙方)签订《房屋买卖合同书》，约定："经甲、乙双方协商后，甲方房屋号出售给乙方;摇号人由甲方杨林江办理，甲方房屋坐落于×××25号楼2单元601室，面积为：84.04平方米，乙方一次性支付给甲方转让费7000元整和房屋定金20000元整;甲方应在领取钥匙期间内，由甲方协助乙方办理交款领取钥匙手续，乙方一次性支付全款141187元整;甲方应积极协助乙方及时办理入住等相关手续，到产权过户年限，甲方应及时配合乙方办理过户手续，不得以任何形式推脱，除人力不可抗拒的自然灾害特殊情况，甲方如未按规定的期限将该房屋过户手续交给乙方使用，乙方有权向甲方追究违约责任，无论甲方还是乙方违约则按法律规定的全总额的3倍赔付对方;乙方负责交纳领取钥匙后，使用房屋的相关费用和过户费用。"协议签订后，索长柱给付杨林江转让费7000元整。2007年10月18日索长柱以杨林江的名义向燕山石化公司支付购房款141758元及印花税71元、维修基金2835元。
2007年10月19日，杨林江协助索长柱办理入住手续并交纳了相关费用，后索长柱进入北京市房山区×××25号楼2单元601号房屋居住至今。杨林江自述燕山石化公司于2013年10月通知其签订正式的《集资建房合同》，但其尚未签订该合同。
以上事实，有《羊耳峪西区集资建房协议书》、《房屋买卖合同》、×××25-2-601房款发票、燕山石化公司物业管理分公司专用收据、北京燕山星城物业管理公司发票及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：杨林江要求确认其与索长柱签订的《房屋买卖合同书》无效的上诉理由是燕山石化公司与其签订的《羊耳峪西区集资建房协议书》并非正式的购房合同、《房屋买卖合同书》实为购买房号的合同及北京市的房屋限购政策影响其购买第二套房屋的权利，构成情势变更。
本院对其上述理由分析如下：首先，杨林江的上述理由并非《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的条件;其次，杨林江与索长柱签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，诉争房屋虽系按照经济适用住房产权管理，但双方明确约定了直至符合国家规定的过户年限后方办理过户手续，故《房屋买卖合同书》并未违反法律法规的强制性规定。
综上，原审法院对杨林江要求确认《房屋买卖合同书》无效及索长柱腾退诉争房屋的请求未予支持并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费35元，二审案件受理费70元，均由杨林江负担(均已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长陈妍
审判员姚颖
代理审判员窦江涛
书记员林晓天
二〇一四年六月二十日
第一种处理方式是：在双方的买卖合同中附合同生效的条件，即约定双方签订的买卖合同在卖方的二手房房屋所有权证办理完毕。
并解除抵押后具备上市交易条件后双方的买卖合同生效。根据《合同法》第四十五条的规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。这种处理办法实际上双方的合同并未生效，不是无效合同，待条件成就时合同生效，生效后即具备了过户条件，不违反法律法规的强制性规定，因此双方可顺利交易。但笔者有一事不明，就是在买卖合同生效之前，双方实际履行了合同的部分内容，如买方付了一部分二手房房屋款或卖方交付了二手房房屋，但在生效前一方反悔了，双方实际履行的合同如何处理，笔者仔细研读了《合同法》及其它的法律法规，未发现在法律上如何处理未生效前即悔约的问题，请各位同仁指教，如何处理这个问题。
第二种处理方式：双方先不签订买卖合同，双方先签署购买二手房房屋的意向协议书，说明待二手房房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。
第三种处理方式：是转让卖方原二手房房屋买卖合同中的权利义务。即卖方将原与开发商签订的二手房房屋买卖合同当中权利义务一并转让给买方，卖方将转让情况通知开发商，并办理转让的批准、登记手续，具体是到二手房房屋行政管理部门办理预售登记手续，这样双方的行为就是合法的。
法律依据是《合同法》第七十九条的规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人;第八十条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第八十七条：法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
这样处理二手房买卖合同无效使双方的转让行为完全合法有效，但存在一个事实上的难题，即法律法规规定双方的转让行为需办理批准登记手续，这就涉及到第三方，即开发商是否同意配合办理变更登记手续?实践当中的做法改变预售登记或产权登记必须开发商配合，否则无法完成变更。以上就是大律师网小编整理的有关“经济适用房购买合同纠纷案例判决书”的全部内容。如果您想了解其他法律问题，可以前来咨询专业律师!
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