【成功案例】林智敏律师为当事人起诉开发商与银行商品房买卖合同解除后的复合责任认定

【成功案例】林智敏律师为当事人起诉开发商与银行商品房买卖合同解除后的复合责任认定

一、当事人

原告一：林某（购房人）

被告一：某置业公司（开发商/担保人）

被告二：某商业银行XX分行（贷款人）

二、案情简介

2021年11月中旬，林某与某置业公司签订了《房屋认购合同》，预定某小区的一套商品房。同年12月底，双方正式签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价1183.7万元（建筑面积单价12万元/㎡），其中首付款433.7万元，剩余750万元通过银行贷款支付。

2022年1月底，林某夫妇与（被告二）某商业银行XX分行签订《个人购房借款/担保合同》，由银行向开发商账户发放贷款750万元。截至2024年2月底，林某夫妇累计偿还贷款本息190.4万元。开发商未按合同约定于2023年11月底前交付房屋，逾期达4个月以上，且案涉项目已长期停工，经查无复工可能，构成根本违约。

2024年4月，购房人起诉要求解除合同并追偿损失。

三、原告（我方）诉讼请求

1、解除《商品房买卖合同》及《借款/担保合同》

2、开发商承担：

·返还银行贷款本息（免除原告责任）

·退还首付款433.7万元及利息

3、支付违约金11.8万元

4、赔偿已还贷款本息190.4万元

四、被告辩护意见

某置业公司（被告一）

①已主动提出解约

②贷款利息应由原告自担

③拒付违约金

某商业银行XX分行（被告二）

①银行并无过错

②坚持合同约定还款义务

五、案件争议焦点

1、责任主体认定：开发商违约是否导致借款人还款义务免除？

2、损失赔偿范围：已付贷款本息是否纳入直接损失？

3、违约金计算：1%总房款标准是否合理？

六、判决结果

1、同意原告合同解除的诉求

2、被告一（某置业公司）承担原告贷款本息返还义务

3、被告一（某置业公司）退还原告首付款433.7万元及利息

4、被告一按约支付1%违约金11.8万元

七、案件总结

1、开发商根本违约时，购房人还款义务可法定转移

2、贷款损失纳入直接损失赔偿范围

3、定金罚则与违约金可并行适用

4、确立"违约方终局责任"原则，避免购房人"钱房两失"

八、本案关键词

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