近年来市面上大量无正规建设规划手续的公寓项目，商家以长租形式一次性收取大额租金，极易引发房屋租赁合同纠纷。笔者近期代理一起公寓租赁类合同纠纷案件，涉案建筑无建设工程规划许可证，出租方签约后长期拒不交付房屋，委托人财产受损严重。

接受委托后，我方梳理完整证据链条、精准适用房屋租赁司法解释，本案最终全部诉讼请求均被法院采纳。下文结合完整办案流程复盘该案，为同类合同纠纷案件办理提供实务参考。

一、案情介绍

本文已做全面脱敏处理，隐去全部具体办案机关及涉案人员隐私信息。

我方委托人系一名年轻自然人，早年与外地孵化器类企业签订长期公寓租赁合同，约定承租一处公寓物业，租赁期限长达十余年，合同约定委托人签约当日一次性付清全部租金，出租方需在当年 5 月底交付房屋。

委托人依约足额付清全部租金，出租方出具收款凭证确认收款，但直至我方当事人起诉，出租方始终未履行房屋交付义务。为查清案涉物业合法性，我方申请司法调查，属地规划职能部门回函证实，案涉整栋建筑物从未办理建设工程规划许可证。

案涉物业因手续缺失，不具备合法出租基础，出租方明知建筑手续不全仍对外长期出租、一次性收取大额资金，存在明显过错。

委托人多次与对方协商退款、解除合同无果，资金长期被占用产生持续利息损失，无奈委托林智敏律师团队提起民事诉讼，通过诉讼途径确认合同无效、追回全部已付租金并主张维权产生的合理损失。

二、原告（我方当事人）诉讼请求

本案中林智敏律师代为向法院提出三项核心诉讼请求，每项诉求均配套完整法律依据与证据支撑：

1、请求确认双方签订的公寓租赁合同无效。法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，无建设工程规划许可证房屋订立租赁合同应属无效；证据：租赁合同原件、行政机关司法查询复函，直接证实案涉建筑无规划许可手续。

2、判令被告全额返还已付租金，并分段支付资金占用利息。法律依据：原《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后取得财产应当返还，过错方需赔偿资金占用损失；证据：租金收款收据，证明原告全额支付租金，房屋从未交付，被告无合法占用资金依据。计息标准分两段，2019 年 8 月 19 日前按银行同期贷款利率，之后按全国银行间同业拆借中心公布的 LPR 计算至款项实际清偿完毕。

3、本案案件受理费、财产保全费、保全担保费全部由被告承担。法律依据：诉讼费用由败诉方承担，因被告过错产生的合理维权成本应当由过错方赔付；证据：保全担保费票据、法院诉讼费缴费单据，证明我方为本案诉讼支出全部维权费用。

三、被告辩护观点与法院观点

被告辩护观点

本案被告为异地孵化器有限公司，经受理审判机构依法送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票后，全程无任何应诉行为。被告未委托诉讼代理人，未在法定答辩期内向审判机构提交书面答辩意见，庭审当日无正当理由拒不到庭参与庭审。整个诉讼流程中，被告未提交任何反驳证据，未对原告主张的合同效力、租金支付事实、未交房事实、利息及维权费用诉求提出任何抗辩、异议或反驳意见，主动放弃举证、质证、法庭辩论等全部法定诉讼权利，未提出任何减轻、免除自身责任的辩护观点，视为认可原告全部案件事实与诉讼主张。

法院观点

审判机构核查全部证据后，认定案涉房屋无建设工程规划许可证，案涉租赁合同依法归于无效；被告作为出租方，事前明知物业手续缺失仍对外出租，对合同无效承担全部主要过错，且收取全款后从未交付房屋，不存在房屋占有使用费抵扣租金的事实基础。原告提交的租赁合同、收款收据、规划部门复函、保全票据形成完整证据链，事实清晰、法律依据充分。被告消极缺席应诉，无证据推翻原告诉请，因此审判机构认可原告主张的合同无效、租金返还、利息赔付、保全费用承担全部诉求，依法全面支持原告方全部诉讼观点。

四、判决结果

一、确认原告与案涉孵化器企业于 2018 年签订的公寓租赁合同无效；

二、于本判决生效之日起十日内，案涉孵化器企业向原告退还全部租金并赔偿利息损失 (利息以全额租金为基数，2018 年签约次日至 2019 年 8 月 19 日期间按人民银行同期贷款利率计算，自 2019 年 8 月 20 日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止);

三、于本判决生效之日起十日内，案涉孵化器企业向原告赔偿保全担保费；四、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费、财产保全费，全部由案涉孵化器企业负担。

五、案件总结

实操下来最大感受是这类无证长租公寓案件证据是取胜核心，提前申请司法调取规划复函直接锁定合同无效关键点。对方消极不出庭看似省了事，实则直接放弃所有抗辩空间，对我方十分有利。办案时同步申请财产保全，担保费一并主张也能全额获赔，是容易被很多同行忽略的维权细节。委托人前期沟通时十分焦虑，拿到胜诉判决后顺利确认债权，实务中遇到同类一次性大额长租付费案件，优先核查房屋规划手续，是快速维权的突破口。

六、核心关键词

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七、作者简介

林智敏律师，广东广信君达律所合伙人。深耕民商事合同纠纷法律服务多年，专注处理房屋租赁、买卖合同、服务合同、使用权转让类各类合同争议案件，常年为自然人、中小企业处理大额合同退款、合同效力确认、违约赔偿类诉讼，熟悉广州、珠三角地区各级审判机构房屋租赁类案件裁判口径，办理百余起无证公寓长租、商铺租赁、写字楼租赁纠纷胜诉案件。

执业过程中坚持证据先行办案思路，擅长通过司法调查固定关键书证，精准适用城镇房屋租赁相关司法解释，多次帮助委托人全额追回预付租金、定金、服务费，同步争取资金占用利息、保全担保费、诉讼费等全部维权损失。擅长统筹立案、财产保全、证据调取、庭审代理全流程诉讼工作，针对消极应诉、失联被告制定专项诉讼方案，最大限度保障当事人财产权益，在本地合同纠纷法律服务领域积累大量可落地、高胜诉率实务办案经验。