基本案例
XXXX年，王X所在的村进行旧村改造，村委会跟王X签订了房屋拆迁补偿协议。随后，王X得到了两套二居室楼房。王X自己住了一套，将另外一套出售给了城镇居民李X。XXXX年X月，王X与李X签订了《房屋买卖合同》，其中载明：王X为原房产所有人，本房产为小产权。王X所在村的村委会、村党支部两委班子表示对于村民出售拆迁所得的小产权房不予干涉。双方经协商，王X自愿将本套房屋的所有权转让给李X，转让价格为XX万元。由于本房屋属于小产权房，因此，李X应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王X与李X履行了该合同，房款两清。
其后不久，该地段房价上涨，王X觉得自己房子卖亏了。于是找到李X，要求解除合同，李X不同意。双方为此发生争执，王X于是以国家禁止城镇居民购买农民房屋，所以他和李X签订的房屋买卖合同无效为由，起诉至法院，要求法院确认双方签订的房屋买卖合同无效，判令李X返还房屋。李X则认为，当时双方是自愿签订买卖合同的，且都知道该房屋是小产权房，因此，该合同是有效的。
城镇居民与村民签订的小产权房买卖合同有没效力?
律师分析
对于城镇居民购买农民小产权房的效力问题，目前尚没有一部法律对此作出明确的规定。鉴于这种情况，一般而言，法官在裁判此类案件时往往会综合考虑以下几个因素：
1、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则，即平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗;
2、双方签订的合同是否存在导致合同无效或者可撤销的情形，也就是《合同法》第五十二条和第五十四条规定的情形;
3、基层组织如村委会、村党支部的意见。由于我国实行村民自治，因此，村支两委的意见至关重要。
本案中，王X与李X签订的《房屋买卖合同》中明确载明“本房产为小产权”，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形。双方对于买卖房屋一事，也是自愿进行的，且王X所在村的村委会、村党支部两委班子表示对于村民出售拆迁所得的小产权房不予干涉，也就是说，双方买卖该房屋的行为并未损害国家、集体或者第三人的利益。双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。那么在此情况下，王X要求确认其与李X签订的《房屋买卖合同》无效，理由不充分，不应予以支持。
使用权、乡产权、小产权的房屋是没有产权保障的，不具有房屋、转让、处分等权利，且不能办理房屋产权过户手续。像小产权中的乡产房等并没有国家的产权证书，所以说无法转让。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。而且购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
小产权房屋是可以进行买卖交易的，但是因为各种政策原因，买卖小产权房屋并不会受到法律的保护，对于买卖双方来说都会造成不必要的麻烦，买卖双方的利益得不到较好的保证，所以说小产权房并不是很好的选择。
小产权房可以买卖交易，双方可以通过签订买卖协议来保证基本的个人利益，但是没有产权的保护。
以上就是大律师网的小编整理的有关“小产权房买卖的合同效力怎么认定”的详细内容，小产权房因其产生和市场形态的特殊性，因此在买卖过程中存在诸多法律漏洞，购买小产权房虽然价格便宜，但是风险很大，因此有意向购买小产权房的购房者一定要慎之又慎。如需解决更多法律疑问，欢迎咨询我们的在线律师。
(编辑：小思)
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