非本村村民房屋买卖是否有效？非本村户口房屋能确权吗？

非本村村民房屋买卖是否有效?

　　农村房屋并非一概不得买卖，从身份关系角度，可以简要区分为三种情况：

　　(一)城市居民购买农村房屋

　　对于城市居民购买农村房屋，《土地管理法》《物权法》等相关法律均作出了禁止性规定。且国务院办公厅所作《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、原国土资源部所作《关于加强农村宅基地管理的意见》以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》等相关规定对此进一步明确，城镇居民原则上不得购买农村住宅，以维护农村集体土地秩序。

　　对于此种房屋买卖，人民法院将以1999年国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》为界，对其后签订的农村房屋买卖合同认定无效。

　　另外，虽然自2020年1月1日开始实施的新《土地管理法》允许集体土地入市，但也明确经土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

　　也就是说，入市流通的集体土地仅限于符合规划的经营性建设用地，农村宅基地和宅基地上的住房显然不属于集体经营性建设用地，依然不得入市流转。

　　现阶段，城镇户籍居民在农村的住房问题只能依靠两种途径解决：一是在宅基地制度改革试点地区，返乡人员可与本村村民合作自建房;二是租赁闲置的农房用于居住并开展经营，租赁期限不得超过二十年。

　　(二)他村村民与本村村民之间的房屋买卖

　　如上所述，国家政策和法律对于城市居民购买农村房屋的情况作出了明确的限制，但对于同样具有农村户口的非本村村民购买本村房屋的情况并未有明确规定。

　　也正是相关政策规定的不明确以及法律宣传不到位，致使部分地区不同农村集体经济组织成员之间的房屋买卖情况时有发生。本文最初所述案例便属于此种情况。

　　对于此种情况，人民法院在审判实务中采取的态度与城市居民购买农村房屋相似。理由是，农村宅基地使用权系村民基于其身份无偿取得，与其集体组织成员资格紧密联系在一起，农村宅基地具有社会福利和社会保障的功能。

　　也正因此，无论是城市居民购买还是非本村的、具有农村户口的其他人购买本村房屋，都将会对农村固有的经济体制和土地秩序造成冲击，进而损害集体经济组织内部的其他成员利益以及整体的社会公共利益。因此，当事人甲要求办理过户的诉求在法律上将得不到支持。

　　(三)本村村民之间的房屋买卖情况

　　如前所述，对于农村房屋买卖进行限制主要是为了维护农村的集体经济和土地秩序。而本村村民之间进行房屋买卖，并不会对上述社会秩序以及他人利益产生任何损害，因此我国法律并未明令禁止。

　　但出卖个人名下的宅基地及地上房屋也应多加注意，因为依照《土地管理法》第六十二条之规定，一旦村民将个人名下的宅基地使用权转卖他人，将无法通过申请方式另行取得。

非本村户口房屋能确权吗?

　　根据自然资源部发布的《宅基地确权问题的函》，对非本村集体经济组织成员取得宅基地确权问题做了专门的答复，明确了3种情况下，非本集体经济组织成员取得宅基地也可以进行确权登记。

　　(一)因政策原因搬迁

　　不是本村的村民，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等政府搬迁政策获得政府规划批准的宅基地，将原户籍地宅基地退出并注销登记后，可依法确定新建房屋宅基地使用权，并办理不动产登记。

　　(二)因继承

　　非本村成员(包括其他村村民和城镇居民)，因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。今年，自然资源部《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》中也明确了：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。上述案例就属于这种情况，父母去世后，留有房屋给城镇户口子女，根据现行政策，当事人可以办理不动产登记，村长称一律不准办理是错误的。

　　(三)1999年前购买宅基地建房的

　　1999年国务院办公厅印发《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)，通知明确地指出：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　所以，在1999年通知印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离(退)休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，在农村合法取得宅基地和房屋的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明,可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为非本农民集体经济组织成员”。“在1999年后，文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

土地管理法关于宅基地转让的规定有什么?

　　2019年8月26日第三次修正的《中华人民共和国土地管理法》

　　第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

　　农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

　　农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

　　国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

　　第八十二条　擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。